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刚刚结束的“双11”活动,已从“网上购物”,过渡到了“物流配送”环节。而面对从今年年底至明年春节期间的购物季,新疆物流行业的“大考”才刚刚开始。

随着房地产调控政策陆续出台,楼市不断降温,而经济增长放缓压力又使得商业地产发展受到制约,物流地产开始并越来越受到资本、政策和信息等配置要素影响。

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“和以往我只是看客不同,今年我变成了快递员,直接参与到了”双11″购物活动中,每天都在忙着送送送。”11月17日,新疆苏宁物流中心的快递员赵虎告诉记者,他负责乌鲁木齐市沙依巴克区的包裹配送,在11月12日乌鲁木齐的那场大雪中,他一天送了100多单,直到晚上10时许才回到家。

市场“无形的手”把越来越多的资本带入,稳定的租金回报、渐进稀缺的地块和地价增长的期望,使得房地产商、电商、金融企业及工商贸企业等跨界布局物流地产。万科万纬、京东、菜鸟网络、平安不动产等从不同背景以不同方式进入到物流地产市场中,进一步加剧了竞争性和稀缺性。

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记者从新疆苏宁易购商贸有限公司获悉,今年“双11”期间,新疆用户在苏宁易购实现了前所未有的突破,全渠道线上消费增长153.71%,其中新疆人在生活电器上的购买量是去年同期的162.3%。新疆苏宁物流中心数据统计,“双11”当天小件包裹量达6.5万件,大家电配送量3900件,配送时间最快的10个小时内货物就送到了消费者手上。据了解,苏宁易购在新疆有自己的物流仓储基地,通过大数据分析,提前将快销商品配送到乌鲁木齐市的物流基地,大大提高物流运营效率。

政府“有形的手”更是推波助澜。一些地方政府为本地区利益而加大“零和博弈”力度,尽管在《全国物流园区发展规划(2013—2020年)》中明确规定了29个一级物流园区布局城市、70个二级物流园区布局城市和若干本省确定三级物流园区布局城市,但在具体实践中,一些地方政府却往往突破各种政策限制。

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和苏宁易购一样,京东商城也通过大数据分析,提前将热销品储备到公司在乌鲁木齐市的仓储基地。从11月1日至11日零时,一线工作人员全力保障物流服务,通过“零点生产”夜间作业,京东物流仓配一体服务订单超过90%实现了当日达和次日达。

“无形的手”和“有形的手”合力,让物流园区增长速度越来越快、规模越建越大,但经营效果却不容乐观。尽管在《第五次全国物流园区调查报告》中确认了1638个规模以上物流园区处于运营的已占67.9%,平均投资总额为14.5亿元,2017年平均物流强度为432.9万吨/平方公里,但也承认了实际走访调研中,部分园区规划中的超大型物流园区并未真正落地经营。

这就是近来席卷众多物流人朋友圈的

同样的情况也出现在中国邮政速递物流股份有限公司乌鲁木齐邮件处理中心。11月11日之后,大批包裹开始从全国各地汇集到该中心,目前EMS每天的到达量在1.5万件左右,邮政包裹每天到达量5.5万件左右,预计11月15日至20日,每天邮件到达量将超过10万件。受益于现代的全套全自动邮件分拣系统,虽面对如此庞大的包裹量,该中心却能从容应对。

笔者按图索骥走访几个名列2018年度优秀名单的物流园区,发现部分园区实际物流运量还不及规划及宣传的1/3,而经营收益和上缴利税更是难以启齿。

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现代化的物流配送和物流理念,对于新疆农产品(000061,股吧)“走出去”也起着举足轻重的作用。这些天,阿克苏鸿贸源果业公司车间里热火朝天,工人们正忙着将香梨、苹果包装成件,这些果品一部分将直接销售,另一部分则储藏在公司冷库里。该公司董事长周志品介绍,通过冷链仓储,可以将果品的销售周期延续到明年夏天。每年公司销往内地的农产品在3万吨左右,因此冷链仓储基地不仅建设在疆内,公司还计划在河北省建立保鲜库。

投资强而经营弱的原因,在于国内物流园区的发展依旧处于萌芽期。回顾20世纪80-90年代房地产和商业地产时,可以了解标准化景观住宅和房企品牌美誉度对购房者的吸引力,由此我们才能知道城市购物综合体商业地产的溢价收益。

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与此同时,新疆铁路运输助力新疆电商发展作用愈加明显。11月11日,由乌鲁木齐开往兰州的D2712次动车组列车搭载着顺丰速运116件、1.3吨快件的行包驶出乌鲁木齐站,这标志着“丝路高铁快运”首次服务新疆“双11”电商对外物流运输。据悉,“双11”期间,新疆铁路部门与中铁快运乌鲁木齐分公司每天利用乌鲁木齐至哈密D8802次、乌鲁木齐至兰州D2712次动车组列车运输电商货物,重点推出乌鲁木齐、鄯善北、哈密、兰州西、西安北等高铁车站的当日达、次晨达、次日达、隔日达快运产品,涉及干鲜瓜果、新疆特色手工艺产品等“双11”网购热销商品。中铁快运乌鲁木齐分公司市场部经理童晖介绍,“丝路高铁快运”业务办理简单便捷,客户只需要提前2个小时就可办理发运手续,并能根据客户需求提供个性化的物流定制方案,不仅加快了电商货物送达速度,还降低了社会物流总成本。

目前,一些物流园区规划多是物流功能的简单落地和概念叠加,而非结合要素禀赋去满足区域内物流市场真实需求的商业策划,软件无法匹配硬件,管理能力无法匹配硬件和软件,而经营策略更是无法匹配以上要素禀赋。

转眼“双11”已过去一个月

新疆顺丰速运有限公司公共事务总监李守国说:“高铁运输经济、快捷、准点率高,为我们提供了更多的选择,今年”双11″通过高铁运输的网购商品比去年增加了20%。”

经营者往往热衷于复制成功模式。国内某汽车主机厂从日本完整引进一条汽车装配线,却发现在线库存堆积如山,甚至影响作业空间,其原因是日本装配线原节拍时间是43秒,而国内装配线节拍只能达到3分40秒,在线库存必然堆积如山;上海浦东机场准点率为52%,而相距不远的东京成田机场准点率却高达92%,浦东机场跑道数5个,成田机场跑道数仅有2个,原因是成田机场起飞间隔跑道距离不超过5公里,而浦东机场距离是3倍-5倍,起飞频率则是数倍至十数倍,硬件再好,软件和管理不配套也只能不准点。

“剁手”完的胳膊刚长出来一点

作为新疆电商发展的重要环节,现代物流配送正在克服传统物流仓配经营中的弊端,逐渐向信息化、机械化、社会化的新型物流配送方式转变,为新疆电商发展提供了强大动力。

规模越大、投资越大、功能越完善反而有可能导致运营困难。国内许多旅游景点原本可以维持运营且持续提升,但由于经营者急于提质升级、贪大求全,复制其他高大上景观,景区建设得越漂亮反而景点死得越快。

“双12”又近在眼前了

本文转自新疆经济报,并不代表中国(

自然资源部部长陆昊提出“多规合一”的国土空间规划,深度体现了管理经济学统领规划的理念,较为合理。

再买一波,恐怕真的要吃土了

物流园区规划,既需要深度了解区域内产业链生态圈的需求,又要深度了解自身要素禀赋,更需要预测物流园区切入原有产业链生态圈形成新产业链生态圈时产生的正面/负面效应,并预设可控投资时间进度和空间进度的机制。

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打造“资本+物流地产”产业链生态高溢价能力的标杆企业当属普洛斯。

虽然不能阻止你买买买

作为中国最大的物流地产提供商和服务商,普洛斯拥有3340万平方米物业总面积和1750万运营仓储面积,开发、建设和管理了267个物流园和工业园,并利用房地产信托投资基金的轻资产运营模式,将资金回笼时间从10年缩短到不足1年,特别是利用园区网络化、规模化及第三方全过程物流服务吸引优质客户。百世快递、京东、德邦、唯品会和中外运长航等知名企业名列承租前5名,亚马逊等电商企业、屈臣氏等快消品企业、百胜等快餐企业和大众等制造企业也与普洛斯长期签约,2017年高达70%出租率使得普洛斯在园区建设、招商和出售等项目都能在1年内完成,随后物业管理和长期运营又保障了稳定的收入源。这种高周转、高杠杆且快速迭代的轻资产运营模式以垄断性的绝对优势雄霸中国物流地产行业。

但是我们可以为你送送送!

当然,普洛斯为吸引资本进入私募基金,将土地增值计入收入源,而国内绝大多数物流园区并未计入。同时普洛斯具有先发优势的成功也难以在其他物流园区运营上简单复制。但新增物流园区可以在理念复制基础上再进行优化创新(可变、加减、逆向、换位、倍增等)、升维创新、生态创新和元模式创新驱动的CODEX方法实现新的突破。而今最可能实现就是升维创新后寻找要素禀赋中蕴含的“无本万利”。

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升维创新是指将产品功能或服务内容提升更高维度,找到更广阔时间/空间的外部资源;而“无本万利”是利用可控且低成本的闲置或少用资源,获取更多的边际溢价。

不管是自己报名评奖

美国的Uber共享汽车和Airbnb共享房间实现了闲置资源的复用,而中国的摩拜和ofo共享单车则实现了资源的分时租赁,这都属于“一本万利”模式。如何在物流园区要素禀赋外扩展时间维和空间维是物流园区规划升维创新的关键。

还是为其他企业、专线、司机投票

笔者在长治潞城现代智慧物流产业园规划中,以参与四方近零成本“无本万利”运营模式成功地将铁路、政府、民营企业和基金有机融合在一起。北京铁路局以铁路运能运量作价股权,长治潞城政府以土地资源作价股权,民营为主体的混合所有制企业以管理能力作价股权,物流基金以投资和资本管理作价股权。

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四方拥有资源的使用成本基本为零,并可根据运营状况随时控制拥有资源的增减,而分享利润却是按股权即时可得。这也是长治潞城现代智慧物流产业园规划建设不到半年就开始实现运营收入、未来可望高溢价的根本原因。

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本文转自经济参考报,并不代表中国(

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